A importância da manutenção preventiva em edificações

Por Mário Galvão

A manutenção está ligada diretamente à inspeção predial, que busca classificar as anomalias e falhas constatadas na edificação com uma visão sistêmica, apontando o grau de risco observado para cada uma delas e as recomendações para a sua correção. Ocorre que as anomalias e falhas são conceitos distintos conforme a sua origem:

a) As anomalias possuem origem nas etapas de projeto, execução ou especificação de materiais e portanto vinculadas a construção da edificação e consideradas vício construtivo;
b) As falhas são não conformidades decorrentes da falta de manutenção e portanto possuem origem em atividades de manutenção, uso e operação inadequada consideradas vício de manutenção.

A implementação de um programa de manutenção preventiva possibilita detectar e corrigir as falhas apontadas nas inspeções prediais não comprometendo a garantia da construtora.

Apesar da manutenção predial ainda não estar disseminada como prática no mercado, avanços importantes para a sua regularização e melhoria no Brasil foram dados nos últimos anos, podendo-se destacar:

a) ATUALIZAÇÃO DA NBR 5674 EM 2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Trata-se da primeira norma brasileira a discutir o tema em 1977, proporcionando uma melhoria significativa na abordagem do assunto, esclarecendo a metodologia de implementação e gestão do programa de manutenção. Importante destacar que mesmo as edificações mais antigas, anteriores à NBR 5674:2012, devem se adequar ou criar programas de manutenção visando a preservação das características originais da edif cação.

b) ATUALIZAÇÃO DA NBR 14037 EM 2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção de edifícios a qual aponta as diretrizes para a elaboração do Manual de Uso e Operação das Edificações, documento este entregue pelas construtoras e de grande importância. É através destes manuais que ficam explicitas as condições de uso do imóvel. Desta forma a construtora pode garantir que não será responsável por vícios ou defeitos decorrentes do mau uso ou da não realização da manutenção correta ou prevista no Manual de Uso e Operação da edificação.

Desta forma, a manutenção predial é tida como uma solução eficaz contra fatores de depreciação que afetam uma edificação e deverá fazer parte de uma gestão predial eficiente, garantindo uma maior vida útil e melhor desempenho, devendo fazer parte das obrigações da gerência dos condomínios.


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